Das Wichtigste in Kürze
- Immobilien bergen ein hohes Klumpenrisiko, weil oft ein Großteil des Vermögens in einem einzigen Objekt steckt.
- Private Vermieter erzielen in Deutschland laut einer Studie eine reale Rendite von nur 1 Prozent pro Jahr.
- Vermietung erfordert umfangreiche rechtliche und technische Kenntnisse sowie viel Verwaltungsaufwand.
- Für private Kleinanleger lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage nicht.
Was meint „Immobilie als Kapitalanlage“?
Wenn ich in diesem Artikel von Immobilien als Kapitalanlage spreche, meine ich nicht den Eigenheimbesitzer, der selbst darin wohnt. Es geht vielmehr um Immobilien, die vermietet werden – wo also ausschließlich finanzielle Motive den Ausschlag für den Kauf geben.
Hier lässt sich anhand von Statistiken und historischen Renditedaten einschätzen, ob eine Mietimmobilie eine attraktive Geldanlage ist, etwa im Vergleich zu einem ETF-Portfolio aus Aktien und Anleihen.
Die Perspektive des Selbstnutzers, für den das Eigenheim eine Lebensstil-Entscheidung ist, klammern wir bewusst aus – schließlich zählen dort nicht nur finanzielle Aspekte.
Welche Vorteile hat eine Immobilie als Kapitalanlage?
Bevor ich erkläre, warum sich eine Mietimmobilie nicht lohnt, schauen wir uns kurz die Vorteile an:
Zwangssparvertrag: In der Regel finanzierst du eine Immobilie über einen Kredit, den du über Jahrzehnte abbezahlst. Weil dir die Bank im Nacken sitzt, bist du gezwungen zu sparen. Wenn du ansonsten Schwierigkeiten hast, deinen Konsum einzuschränken, kann so ein „Zwangssparvertrag“ dir helfen, Vermögen aufzubauen.
Steuervorteil: Wenn du deine vermietete Immobilie nach zehn Jahren verkaufst, sind die Gewinne aus dem Wertzuwachs komplett steuerfrei. Das ist ein Vorteil gegenüber ETFs, bei denen die Steuern auf die Gewinne zwischen 26 und 28 Prozent betragen.
Diversifikation: Dieses Argument greift vor allem, wenn du bereits ein sehr großes Vermögen hast. Eine Immobilie ist dann eine zusätzliche Anlageklasse, die sich nicht immer im Gleichschritt mit Aktien oder Anleihen entwickelt – und so dein Gesamtportfolio stabilisieren kann.
Die Nachteile: Warum sich Immobilien nicht lohnen
Trotz der Vorteile lohnen sich Immobilien für normale Anleger nicht – und zwar aus sieben Gründen:
Nachteil 1: Das Klumpenrisiko
Der größte Nachteil ist das enorme Klumpenrisiko. Anders als bei einem breit gestreuten Aktien-ETF steckst du dein gesamtes Vermögen in ein einziges Objekt – und nimmst gleichzeitig noch Schulden auf.
Geht bei diesem einen Investment etwas schief, kann ein großer Vermögensschaden entstehen. Die Risiken sind vielfältig:
Persönliche Schicksalsschläge: Eine Scheidung (betrifft statistisch fast jede zweite Ehe) oder Berufsunfähigkeit kann dich zwingen, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen, bevor sich die hohen Anschaffungskosten durch einen Preisanstieg ausgezahlt haben. Dann wird das Haus zum Verlustgeschäft.
Lagerisiko: Die Entwicklung einer Region, Stadt oder eines Stadtteils lässt sich nicht über Jahrzehnte vorhersagen. Eine neue Umgehungsstraße oder der wirtschaftliche Abstieg einer Region können den Wert deiner Immobilie drücken.
Kreditrisiko: Sinkende Immobilienpreise oder eine verschlechterte Kreditwürdigkeit können dazu führen, dass die Bank eine Nachbesicherung fordert. Kannst du keine zusätzlichen Mittel nachschießen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung.
Baurisiko: Bei Neubauten oder Sanierungen können Materialmangel, die Insolvenz des Bauträgers oder fehlende Handwerker zu erheblichen Verzögerungen und Mehrkosten führen.
Nachteil 2: Die geringe Rendite
Entgegen der landläufigen Meinung war die Rendite von Wohnimmobilien in Deutschland historisch sehr niedrig. Langfristige Daten der Bundesbank zeigen, dass die inflationsbereinigten Wohnimmobilienpreise zwischen 1970 und Ende 2023 im Schnitt nur um 0,13 Prozent pro Jahr gestiegen sind.
Es gab sogar sehr lange Phasen mit fallenden Preisen, insbesondere zwischen 1995 und 2010.
Inflationsbereinigte Wohnimmobilienpreise in Deutschland von 1970 bis 2025
Quelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich
Die Rendite setzt sich zwar auch aus den Mieteinnahmen zusammen, doch auch diese steigen nur vergleichsweise langsam:
- Der Wohnungsmietenindex des Statistischen Bundesamts stieg von 1995 bis 2023 um rund 2,6 Prozent pro Jahr.
- Die Instandhaltungskosten über die Lebensdauer der Immobilie sollte man mit mindestens 1,5 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr ansetzen.
Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) aus dem Jahr 2014 – die einzige mir bekannte Studie zur Rendite von Privatvermietern in Deutschland – schätzt die Rendite nach allen Kosten und ohne Inflation auf lediglich drei Prozent. Zieht man eine Inflationsrate von zwei Prozent ab, bleibt gerade einmal ein Prozent.
Im Vergleich dazu erzielten andere Anlageklassen langfristig deutlich mehr: Eine Studie von Forschern der London Business School zeigt für den Zeitraum 1900 bis 2023 eine inflationsbereinigte Rendite von 5,1 Prozent pro Jahr für globale Aktien und 1,8 Prozent für globale Anleihen.
Langfristige reale Renditen diverser Anlageklassen von 1900 bis 2023*
Anlageklasse |
Wertzuwachs pro Jahr |
|---|---|
Aktien
|
5,1%
|
Anleihen
|
1,8%
|
Deutsche Wohnimmobilien
|
0,13% (von 1970 bis 2023)**
|
Quellen: Global Investment Returns Yearbook 2024, Bundesbank
*Die Renditeangaben sind auf US-Dollarbasis, ohne Steuern und Kosten, aus weltweit gestreuten Portfolios (über 20 Länder).
**Der genannte Preisanstieg ist inflationsbereinigt, auf Euro-Basis und berücksichtigt weder Kosten oder Steuern noch mögliche Mieteinnahmen.
Nachteil 3: Hoher Aufwand und nötige Fachexpertise
Eine Immobilie zu vermieten ist kein Selbstläufer, sondern eine unternehmerische Tätigkeit. Sie erfordert erheblichen Verwaltungsaufwand und Fachwissen.
Du musst dich um Mietersuche, Nebenkostenabrechnung und Reparaturen kümmern. Allein die Suche nach verlässlichen Handwerkern kann viel Zeit und Nerven kosten.
Diesen Aufwand müsstest du eigentlich mit einem Stundensatz bewerten – und von deiner ohnehin schon schmalen Rendite abziehen.
Der Finanzprofessor Raimond Maurer von der Goethe-Universität hält denn auch Mietimmobilien für „riskante Anlagen“, die komplexe rechtliche und technische Fachkenntnisse erfordern würden. Ohne diese würden rasch Fehler begangen. Seiner Meinung nach sind Mietimmobilien für Privatanleger nur sinnvoll, wenn diese eine Immobilie erben und nicht selbst darin wohnen können.
Nachteil 4: Das politische Risiko
Als Immobilieneigentümer bist du direkt von politischen Entscheidungen betroffen. Das hat sich gerade in den letzten Jahren gezeigt:
Mietregulierungen: In Krisen oder bei hoher Inflation greifen Politiker gerne in den Mietmarkt ein, da Mieter als sozial schwächer und schutzbedürftiger gelten. Das kann deine Mieteinnahmen drücken.
Sanierungsvorschriften: Unter dem Schlagwort Klimaschutz drohen kostspielige Vorschriften. Eine Solardachpflicht bei grundlegenden Dachsanierungen gibt es in einigen Bundesländern bereits heute. Der „Heizungshammer“ hat gezeigt, wie schnell neue Gesetze zu einem Finanzrisiko für Eigentümer werden können.
Nachteil 5: Fragliche Wertentwicklung in der Zukunft
Ein Immobilieninvestment ist immer langfristig ausgerichtet, allein schon wegen der zehnjährigen Spekulationsfrist für steuerfreie Gewinne. Die Preisentwicklung der nächsten Jahre ist daher weniger wichtig als der Trend der nächsten Jahrzehnte – und der ist unsicher.
Die zukünftige Nachfrage hängt von der demografischen Entwicklung und der Migrationspolitik ab. Bereits 2007 sagte das Institut für Vermögensaufbau korrekt voraus, dass die Wohnimmobilienpreise nur noch bis Anfang der 2020er-Jahre steigen würden. Danach sei in weiten Teilen Deutschlands mit sinkenden Preisen zu rechnen, insbesondere in strukturschwachen Regionen.
Nur in den Metropolen sollen die Preise stabil bleiben. Ursache ist laut den Ökonomen die schrumpfende Bevölkerung.
Auch der Immobilienökonom Roman Witkowski, der in seiner Doktorarbeit die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland bis 2060 untersuchte, hält die künftige Wertentwicklung für ungewiss. Ob Zuwanderung den prognostizierten Bevölkerungsrückgang ausgleichen kann, sei unklar.
Auf eine wenig restriktive Migrationspolitik für die eigene Altersvorsorge zu hoffen, ist keine kluge Entscheidung.
Nachteil 6: Immobilien sind illiquide
Im Gegensatz zu einem ETF, dessen Anteile du an jedem Börsentag innerhalb von Sekunden verkaufen kannst, ist eine Immobilie eine sehr illiquide Anlage.
Der Verkauf kann je nach Marktlage Monate dauern. In einer finanziellen Notlage kommst du also womöglich nicht schnell an dein Geld.
Nachteil 7: Hohe Nebenkosten
Eine Immobilie ist nicht nur in der Anschaffung teuer, sondern auch im Unterhalt. Die einmaligen Kaufnebenkosten sind erheblich und sorgen dafür, dass du zu Beginn erstmal viele Jahre in der Verlustzone bist.
Je nach Bundesland musst du mit zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen:
- Grunderwerbsteuer: bis zu 6,5 Prozent
- Notarkosten & Grundbucheintrag: rund zwei Prozent
- Maklerprovision: bis zu 3,57 Prozent
Daneben fallen laufende Kosten an, die du als Vermieter nicht immer vollständig auf den Mieter umlegen kannst, etwa für Instandhaltung und Hausverwaltung.
Welche weiteren Irrtümer gibt es über Immobilien als Geldanlage?
Vier weitverbreitete Glaubenssätze über Immobilien halten einer genaueren Prüfung nicht stand:
Irrtum 1: „Immobilien schützen vor Inflation.“ Die historischen Daten zeigen, dass es lange Zeiträume gab, in denen die Immobilienpreise langsamer stiegen als die Inflation – Immobilien verloren also an Wert. Zwischen 1995 und 2010 sanken die realen Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich. Das reale Preisniveau von 1995 wurde erst 24 Jahre später wieder erreicht.
Irrtum 2: „Immobilien sind wertstabiler als Aktien.“ Diese gefühlte Sicherheit liegt vor allem an der fehlenden Transparenz. Weil es keinen täglichen Börsenkurs für dein Haus gibt, bemerkst du die Wertschwankungen nicht. Tatsächlich können auch Immobilienpreise stark einbrechen. Allein 2022 und 2023 sanken die Preise in Deutschland real um rund 20 Prozent – ein Wertverlust, der einem Börsencrash ähnelt.
Irrtum 3: „Die Rendite einer kreditfinanzierten Immobilie ist höher als die von Aktien, weil Investoren von einem Hebeleffekt profitieren.“ Es stimmt zwar, dass die Eigenkapitalrendite deutlich steigen kann, wenn ein Immobilienkäufer den Kaufpreis nicht vollständig aus eigenen Mitteln aufbringt, sondern einen Teil über ein Bankdarlehen finanziert. Aber dasselbe gilt auch für Aktien: Auch hier können Anleger Fremdkapital einsetzen – sei es durch einen Kredit, bei dem das Aktienportfolio als Sicherheit dient, oder über einen gehebelten ETF. Man vergleicht hier also Äpfel mit Birnen.
Irrtum 4: „Meine Immobilie erzielt eine höhere Rendite als ein ETF-Portfolio.“ Das mag im Einzelfall zutreffen – aber statistisch gesehen muss es dann auch jemanden geben, der eine unterdurchschnittliche Rendite erzielt. Die Frage ist, ob sich nicht viele Immobilieninvestoren überschätzen, wenn sie glauben, im Voraus genau die Immobilie auswählen zu können, die über zehn Jahre oder sogar noch längere Zeiträume besonders rentabel ist.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage gar nicht?
Trotz der Nachteile gibt es eine Situation, in der der Kauf einer Immobilie sinnvoll sein kann: als selbstgenutztes Eigenheim. Hierbei handelt es sich aber weniger um eine Kapitalanlage als um eine Lebensstil-Entscheidung.
Wenn ein eigenes Haus dein großer Traum ist, du finanziell sehr gut aufgestellt bist, einen sicheren Job hast und weißt, dass du langfristig an einem Ort bleiben möchtest, kann ein Kauf die richtige Entscheidung sein.
Erwarte aber nicht, dass die Immobilie ein renditestarkes oder attraktives Investment sein wird.
Fazit: Immobilien als Kapitalanlage
Eine vermietete Immobilie lohnt sich als Geldanlage nicht.
